Уважаемые читатели! Сайт отображается в мобильной версии. Для отображения полной версии сайта необходимо открыть сайт в окне шириною не менее 1024 пикселей.

Башкирия: вызовет ли реформа рост цен на жилье

Башкирия: вызовет ли реформа рост цен на жилье  Фото Олега Яровикова. Фото Олега Яровикова.
20.11.2019 12:31:29

С июля этого года, согласно изменениям в федеральном законе об участии в долевом строительстве, застройщики могут привлекать средства дольщиков только на эскроу-счета аккредитованных банков и получать их лишь после сдачи объекта. Эти изменения призваны снять проблему обманутых дольщиков. Однако некоторые отраслевые эксперты говорят о возможном росте цен на жилье, связанном именно с введением эскроу-счетов. Произошедшее с июля пятипроцентное удорожание новостроек Уфы уже объясняется именно реформой. На самом деле повышение если и будет, то точно не в этом и даже не в следующем году, а его размер может быть намного меньше прогнозов.

Нет контроля — нет средств

Изменения в законе, регулирующем сферу долевого строительства, важны хотя бы потому, что на его долю до недавнего времени приходилось около 80 процентов всех возводимых в России многоэтажных домов. Такая схема очень выгодна для застройщиков — от дольщиков они получали стопроцентную предоплату выполненных работ и могли перераспределять эти средства на другие объекты. Побочным эффектом такой системы стали замороженные стройки и обманутые дольщики. По данным на начало этого года, в Башкирии в число проблемных попали девять процентов всех договоров долевого участия, в целом по России — 10 процентов. Столь высокие цифры связаны с фактической бесконтрольностью собираемых с населения средств. Любой желающий мог объявить себя застройщиком и начать собирать деньги по долевым договорам, тратя их по своему усмотрению. Неудивительно, что появилось довольно много фактов прямого мошенничества, когда дома даже не собирались строить, а красивые картинки проектов служили лишь для привлечения доверчивых граждан. В других случаях собранные средства направлялись не на строительство жилья, а объектов торговой или офисной недвижимости. Третья большая группа проблемных договоров связана с непрофессионализмом застройщиков, не сумевших получить необходимые разрешения или организовать правильную работу подрядных организаций. Затягивание работ приводит к «съеданию» собранных денег инфляцией, после чего завершить стройку своими силами уже не представляется возможным.

Реформа — в действии

Все вышеперечисленные ситуации касаются почти исключительно небольших стройфирм или организаций без опыта, не способных к нормальному менеджменту строительных проектов. Серьезные компании, давно и успешно работающие на рынке недвижимости, в подавляющем большинстве не только не допускают задержек ввода домов по долевым договорам, но часто сдают их раньше срока. Изменения в законе позволяют убрать с рынка непрофессионалов, лишив их возможности бесконтрольного сбора и использования народных средств. По договорам долевого участия, подаваемым на госрегистрацию после 1 июля 2019 года, деньги граждан поступают на специальные эскроу-счета в банках, которые аккредитованы Центробанком РФ. Эти деньги поступят на счет застройщика лишь после сдачи объекта. Для финансирования строительства банк выдает застройщику кредит до 100 процентов стоимости работ. 

Здесь в однозначном плюсе окажутся те, кто сможет профинансировать стройку с максимальным использованием собственных средств, то есть крупные фирмы, возводящие сразу несколько домов и имеющие задел по уже полученной прибыли.

Компания, взявшая кредит на строительство дома, проиграет конкуренцию тем, кто строит в основном за свой счет, используя прибыль от других объектов. Из-за набежавших процентов жилье, построенное в кредит, будет иметь большую себестоимость.

Причины роста

Уход с рынка малых игроков и необходимость прибегать к банковским кредитам позиционируется как одна из главных причин грядущего роста цен. Некоторые уже заявляют о том, что произошедший с июля пятипроцентый рост стоимости жилья в новостройках Уфы связан непосредственно с введением эскроу-счетов. На самом деле это не так, хотя бы потому, что цикл строительства многоэтажки занимает как минимум год, а с учетом разработки и утверждения проектной документации — около двух. В полтора-два ближайших года жилье продолжит строиться в основном по старой схеме. Об этом говорит статистика Минстроя и Центробанка РФ: пока лишь семь процентов от общего объёма строительства в стране ведётся по эскроу-счетам. Всего на них размещено порядка 34 миллиардов рублей, в Башкирии — 700 миллионов, при этом примерная стоимость 15–этажки — около миллиарда рублей. Реальные результаты реформы мы увидим не ранее 2023 года. Текущий пятипроцентный рост цен связан, прежде всего, с подорожанием стройматериалов, инфляцией и повышением НДС, напрямую влияющих на стоимость квадратного метра.

Долгожданное избавление

К чему приведет полный перевод долевого строительства на эскроу-счета? Прежде всего, застройщики наверняка постараются в принципе не прибегать к заемному финансированию и возводить дома за свой счет. Как уже было сказано, это приведет к замене слабых игроков сильными компаниями и санации рынка. Вызовет ли это рост цен? Если он и произойдет, то в весьма небольших масштабах. Дело в том, что застройщики заинтересованы в как можно большем объеме ввода домов. Если жилье станет дорогим и малодоступным, его будут меньше покупать, что приведет к падению строительных объемов, а значит — и прибыли. Для сохранения приемлемых цен девелоперы будут оптимизировать себестоимость строек, договариваться с банками и в принципе меньше прибегать к кредитам.

Главный, не вызывающий сомнений результат реформы, — исчезновение самого понятия «обманутый дольщик», доставляющего так много проблем. С 2011-го до середины 2018 года в Башкирии был решен вопрос по 28 проблемным объектам с количеством пострадавших порядка 3200 человек. Однако по данным Госкомстроя РБ, в начале этого года в регионе вновь насчитывалось свыше 80 жилых домов, где были нарушены права дольщиков.

Как показала практика, большинство проблемных строек удается завершить лишь при помощи местных властей. Схема действий зависит от конкретного случая, но при отсутствии у застройщика средств власти вынуждены самостоятельно искать выход. Завершение строительства дома возможно с помощью стройфирм с госучастием, финансирующих работы за счет своей прибыли, либо путем привлечения частных компаний, получающих взамен наиболее выгодные участки под будущую застройку. В ряде случаев дома приходится достраивать непосредственно за счет бюджета. Все эти схемы означают для региона многомиллиардный ущерб и неисполненные обязательства в виде непостроенных или неотремонтированных школ, больниц, детсадов и других соцобъектов. Реформа долевого строительства должна навсегда разорвать этот замкнутый круг.


Назад в раздел Печать
Если вы заметили ошибку в статье, сообщите об этом в редакцию, выделив мышью слово с ошибкой и нажав Ctrl+Enter. Ваша помощь в улучшении материалов для нас неоценима!
Чтобы проголосовать за материал, необходимо авторизоваться на сайте
Голосов: 2, Баллов: 10





Авторизуйтесь или войдите через любой соц. сервис для комментирования и оценки материалов: